Porady prawne. Nieruchomości

Szanowni Państwo,
poniższe pytania i udzielone odpowiedzi nie ograniczają się do jednego zagadnienia, a ich wielowątkowość przyporządkowana może być różnej tematyce. Nadmieniamy, iż strona ma charakter informacyjny. Aktualny stan prawny może się różnić. W celu uzyskania szerszej informacji prosimy o kontakt z naszą kancelarią. Materiał objęty jest prawami autorskimi.

Wojciech Lignowski
radca prawny

     

 

Pytanie: Wiem, że istnieje możliwość domagania się od ANR sprzedaży gruntów, o ile wnosi o to były właściciel. Proszę o precyzyjne wskazanie z jakiego przepisu takie uprawnienie wynika.

Odpowiedź: Faktycznie, uregulowano możliwość nabycia w drodze pierwszeństwa nieruchomości, które znajdują się w dyspozycji ANR w art. 29 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r., Nr 231, poz.1700), przewidując, że pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości zasobu przysługuje między innymi byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r. Nadmienić jedynie należy, że były właściciel zwracając się do ANR w tej sprawie, powinien jak najrzetelniej udowodnić przysługujące mu bądź jego spadkodawcom prawo własności danego gruntu.

______________

Pytanie: Prowadzę gospodarstwo, w skład którego wchodzą m.in. grunty nie będące moją własnością, tzn. ja je użytkuję po zmarłym ojcu. Jako właściciel w księdze wieczystej figuruje inna osoba? Czy możliwe jest zasiedzenie tych gruntów?

Odpowiedź: Zasiedzenie uregulowane jest w Kodeksie cywilnym i stanowi jeden ze sposobów nabycia prawa własności rzeczy, w tym także nieruchomości. Przesłankami niezbędnymi do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości przez sąd są jej nieprzerwane posiadanie i to przez co najmniej 20 lat, o ile posiadacz nie pozostaje w złej wierze, bo wówczas ten wymagany okres wynosi lat 30. Co więcej, posiadanie musi mieć charakter samoistny, zatem posiadacz musi w stosunku do posiadanej nieruchomości zachowywać się jak jej właściciel. Wykluczone jest tutaj posiadanie zależne, albowiem posiadaczem zależnym rzeczy jest przykładowo jej dzierżawca, który płacąc czynsz bądź świadcząc cokolwiek w zamian na rzecz właściciela, swoich zachowaniem przyznaje, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy. Stąd też posiadacz gruntów, który nawet i przez 40 lat je uprawia, ale z tego tytułu uiszcza wobec kogoś czynsz, nigdy nie będzie mógł zasiedzieć tak posiadanej nieruchomości. Inną konieczną przesłanką do zasiedzenia jest dostatecznie długi upływ czasu posiadania samoistnego. Ustawodawca wskazuje tutaj na okres 20 lat oraz 30 w stosunku do osób, które pozostają w złej wierze. Sąd Najwyższy stwierdził, że dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo, zaś osobą w złej wierze jest ta, która wie albo powinna wiedzieć, że prawo własności nie przysługuje jej, lecz innej osobie. Odnosząc się do kwestii czy można zsumować okresy posiadania Pana ojca i Pana, należy przytoczyć treść art. 176 § 1 k.c., który przewiduje, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepis ten stosuje się odpowiednio w razie, gdyby aktualny posiadacz był spadkobiercą poprzednika. W przedstawionym stanie faktycznym możemy Pana zakwalifikować jako posiadacza samoistnego w złej wierze, wobec czego, ażeby mógł Pan skutecznie domagać się stwierdzenia nabycia wskazanej nieruchomości przez zasiedzenie, winien Pan wykazać, że łączny czas jej posiadania przez Pana i Pana ojca wynosi przynajmniej 30 lat.

 ______________

 Pytanie: Prowadzę gospodarstwo w bezpośrednim sąsiedztwie dużego miasta i zastanawiam się nad przekwalifikowaniem części działek rolnych na działki budowlane. Czy jest to możliwe, a jeżeli tak, to jak wygląda procedura takiego przekwalifikowania?

 Odpowiedź: Oczywiście, istnieje możliwość zmiany przeznaczenia działek rolnych lub leśnych na inne cele, w tym pod zabudowę mieszkaniową, pod warunkiem że właściciel uzyska wcześniej decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wskazana zmiana co do zasady wymaga korekta planu zagospodarowania przestrzennego (dalej zwanym mpzp) i jedynie w ściśle określonych przypadkach zmiana planu nie będzie konieczna. W razie, gdy na danym terenie obowiązuje mpzp, jego zmiana będzie konieczna, jeśli przekwalifikowaniu mają ulec grunty stanowiące użytki rolne klas I-III, a ich zwarty obszar ma przekroczyć 0,5 ha. Zgodę w tym zakresie wydaje minister rolnictwa
i rozwoju wsi. Korekta mpzp, po uprzednim wyrażeniu zgody przez marszałka województwa i zaopiniowaniu przez izbę rolniczą, jest także wymagana dla gruntów stanowiących użytki rolne klasy IV, jeśli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha oraz gruntów będących użytkami rolnymi klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha. Z wnioskiem do ministra lub marszałka województwa o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów występuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jeżeli przekwalifikowane mają być grunty o mniejszych powierzchniach niż wyżej podane plan może zastąpić decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, pod warunkiem że co najmniej jedna działka sąsiednia przyległa do tej samej drogi publicznej jest zabudowana i można do niej nawiązać sposób zabudowy. Nadto działka ta musi mieć dostęp do drogi publicznej, posiadać uzbrojenie terenu (także projektowane), które jest lub będzie wystarczające dla inwestycji budowlanej, a teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły ważność z dniem 1 stycznia 2004 r.
W celu uzyskania pozwolenia na budowę na gruntach stanowiących użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także innych gruntów rolnych (m.in. torfowisk, parków wiejskich) oraz gruntów leśnych konieczne jest wcześniejsze uzyskanie decyzji o wyłączeniu tych gruntów z produkcji, a więc rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne ich użytkowanie.

______________

Pytanie: Dwa lata temu zawarłem umowę dzierżawy na dziesięć lat z osobą, która chciała otrzymywać rentę w pełnej wysokości z KRUS. Umowa została zarejestrowana w KRUS. Wiosną właściciel ziemi zmarł, a jego spadkobiercy grożą wypowiedzeniem, jeżeli nie zgodzę się na bardzo dużą podwyżkę czynszu. Czy spadkobiercy mają prawo rozwiązać taką umowę dzierżawy?

Odpowiedź: Z samego faktu, iż wydzierżawiający zmarł, jego spadkobiercy nie mogą wywodzić prawa do rozwiązania stosunku dzierżawy. Zasadą jest, iż w razie zgonu właściciela jego następcy wchodzą na jego miejsce. W myśl art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców, za wyjątkiem praw i obowiązków ściśle związanych z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na inne osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Umowa dzierżawy gruntu rolnego należy do zobowiązań o charakterze majątkowym zatem podlega dziedziczeniu. W związku z czym spadkobiercy z chwilą śmierci spadkodawcy – wydzierżawiającego nie nabywają prawa do rozwiązania umowy dzierżawy, o tym w pierwszej kolejności decydują zapisy w umowie. Jeżeli w umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony nie zawarto postanowień dotyczących jej wcześniejszego rozwiązania w drodze wypowiedzenia, to wówczas spadkobiercy mogą mieć problem z wcześniejszym zakończeniem umowy. Kodeks cywilny wyklucza możliwość wypowiedzenia terminowej umowy dzierżawy przez nowych właścicieli, jeżeli umowa jest pisemna, ma datę pewną i nieruchomość znajduje się w posiadaniu dzierżawcy (art. 678 § 2 w zw. z art. 694). Opisana w pytaniu umowa odpowiada tym wymaganiom (datę pewną uzyskała przez rejestrację w KRUS), toteż spadkobiercy nie mogą jednostronnie rozwiązać umowy za wypowiedzeniem. Prawo do tego nabędą dopiero, kiedy dzierżawca będzie zalegał z zapłatą czynszu dzierżawnego.

______________

Zasady sprzedaży gruntów rolnych przez Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) 

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (ustawa) jako zasadę wprowadza przetargowy tryb zbywania gruntów, którymi gospodaruje ANR. Wyjątki od tej reguły, czyli możność sprzedaży ziemi bez przetargu, pod warunkiem spełnienia przesłanek przewidzianej w ustawie. Otóż, nie przeprowadza się przetargu w razie, gdy nabywcą nieruchomości w trybie pierwszeństwa jest:

1)   były właściciel zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercy, o ile grunt został przejęty na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r.;

2)   spółdzielnia produkcji rolnej władająca faktycznie zbywaną nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło na podstawie ustawy z dniem 31 grudnia 1993 r.;

3)   dzierżawcą zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;

4)   zarządzającym specjalną strefą ekonomiczną w przypadku gruntów położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych.

W realiach Wielkopolski przy obrocie ziemią rolną znaczenie mają głównie sytuacje, gdy występuje były właściciel lub jego spadkobiercy albo aktualny dzierżawca nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji. Te podmioty ustawodawca wyposażył w prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości po cenie ustalonej według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc w oparciu o operat szacunkowy. Ponadto ANR może sprzedać grunty byłym właścicielom lub ich spadkobiercom oraz dzierżawcom pod warunkiem, że w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha. Grunty dzierżawione albo znajdujące się w posiadaniu nabywcy na podstawie innych stosunków prawnych bądź faktycznych nie są tutaj brane pod uwagę.

Jeżeli w stosunku do przeznaczonego do sprzedaży gruntu nie zachodzi żadna z przesłanek do sprzedaży go w drodze pierwszeństwa, wówczas grunt zbywany jest w drodze przetargu. Naczelną zasadą zbywania nieruchomości rolnych przez ANR jest sprzedaż w trybie przetargu nieograniczonego. W przetargu nieograniczonym zbywa się grunty (zabudowane i niezabudowane) o pow. 1 ha lub mniejszej, nieruchomości rolne zabudowane o pow. użytków rolnych powyżej 300 ha. Nadto ANR zbywa w tym trybie nieruchomości nierolne, nieruchomości atrakcyjne inwestycyjnie (aktywizacja gospodarcza, budownictwo mieszkaniowe itp.), a także nieruchomości objęte umowami dzierżawy (o ile dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwszeństwa lub z niego nie skorzysta). W tym przypadku nabywca w wyniku transakcji nie może stać się właścicielem areału przekraczającego 500 ha użytków rolnych.

ANR może zdecydować, że nieruchomość rolną o pow. ponad 1 ha, zbędzie w trybie przetargu ograniczonego, którego celem ma być powiększenie lub utworzenie gospodarstwa rodzinnego. W myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego za gospodarstwo rodzinne uznaje się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Agencja decydując o trybie ograniczonego przetargu uwzględnia przede wszystkim strukturę obszarową okolicznych gospodarstw rolnych, zgłaszane zapotrzebowanie przez miejscowych rolników oraz średnią wielkość powierzchni gruntów w Wielkopolsce ustaloną przez Prezesa Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Powierzchnia zbywana w tym trybie nie może co do zasady przekroczyć tej średniej, która dla naszego województwa w 2011 roku wynosiła 13,47 ha.

W przetargach ograniczonych mogą uczestniczyć:

1)   rolnicy indywidualni, zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, jeżeli mają miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiona do przetargu lub w gminie sąsiedniej, lub

2)   osoby posiadające kwalifikacje rolnicze i chcące utworzyć gospodarstwo rodzinne, lub

3)   pracownicy zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej zamierzający utworzyć gospodarstwo rodzinne, lub

4)   rolnicy, którzy po dniu 31 grudnia 1991 r. sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości niezbędne na cele publiczne, lub

5)   członkowie rolniczych spółdzielni produkcyjnych postawionych w stan likwidacji lub upadłości, zamierzający utworzyć gospodarstwo rodzinne, lub

6)   repatrianci w rozumieniu przepisów o repatriacji, przybyli do Rzeczypospolitej Polskiej nie wcześniej niż 6 lat przed dniem przetargu, lub

7)   spółki prawa handlowego, w których 100 % akcji lub udziałów należy do pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej.

Na potrzeby niniejszego opracowania wystarczy ograniczyć się do dwóch pierwszych z ww. grup podmiotów. Zatem wymaga wyjaśnienia, że w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna dysponująca gruntami rolnymi o pow. nieprzekraczającej 300 ha, mająca kwalifikacje rolnicze, od minimum 5 lat mieszkająca
w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz prowadząca przez ten czas osobiście to gospodarstwo. Przyjmuje się, że rolnik osobiście prowadzi gospodarstwo, jeżeli pracuje w nim i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzonej w gospodarstwie działalności rolniczej. Potwierdzeniem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez Wójta (Burmistrza lub Prezydenta Miasta). Wymóg posiadania kwalifikacji uznaje się za spełniony jeżeli dana osoba ma:

1)   wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe, lub

2)   tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3 – letni staż pracy w rolnictwie, lub

3)   wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

4)   wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Przetarg ograniczony przeprowadzany jest wyłącznie jednokrotnie w stosunku do tej samej kategorii uczestników. W wyniku przetargu ograniczonego jego uczestnik nie może dysponować areałem większym niż 300 ha. Toteż komisja przetargowa kwalifikując danego kandydata do przetargu ocenia, czy łączna powierzchnia jego dotychczasowych gruntów oraz tych, które mają być przedmiotem transakcji nie przekracza 300 ha. Jeżeli suma tych gruntów jest większa, dana osoba nie zostanie dopuszczona do przetargu. Należy również pamiętać, iż uczestnicy przetargu zobowiązani są do wniesienia wadium w wysokości od 5% do 10% ceny wywoławczej w przetargu ograniczonym i od 5% do 20% w wypadku przetargu nieograniczonego.

Zanim ANR ogłosi przetarg przygotowuje wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i ogłasza go w danej miejscowości, w siedzibie właściwej miejscowo izby rolniczej, urzędzie gminy oraz w swojej siedzibie. Wykaz ogłasza się przez okres przynajmniej 14 dni. Podobnie postępuje się z ogłoszeniem o przetargu, z tym że tutaj ogłoszenie musi znaleźć się także w sołectwie, w którym położona jest nieruchomość. Ogłoszenie wywiesza się co najmniej na 14 dni przed przetargiem nieograniczonym oraz na 28 dni przed przetargiem nieograniczonym.

W razie bezskutecznego przetargu ograniczonego ANR następne przetargi na daną nieruchomość ogłasza jako nieograniczone za wyjątkiem sytuacji, kiedy wyłoniony w przetargu ograniczonym nabywca nie przystąpił do zawarcia umowy sprzedaży. Poza tym ANR ogłosi ponownie przetarg ograniczony, jeżeli po pierwszym przetargu nierozstrzygniętym, co najmniej dwie osoby uprawnione do uczestnictwa w przetargach ograniczonych (wyjąwszy miejscowych rolników indywidualnych) złożą wnioski o ponowną organizację przetargu.

ANR nowelizując dotychczasowe zasady postępowania przy zbywaniu gruntów, wprowadziła zasadę, że w aktach notarialnych wpisuje się zobowiązanie nabywcy gruntu do:

1)   osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie przez 10 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży;

2)   poinformowania w okresie 10 lat o zamiarze zbycia nabytej nieruchomości, w przypadku gdy Agencji nie przysługuje prawo pierwokupu albo zachodzi przypadek o którym mowa w art. 4 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego;

3)   nie ustanawiania w okresie 10 lat bez zgody Agencji hipoteki na nabywanym gruncie.

Brak dochowania tych zobowiązań może skutkować koniecznością zapłaty na rzecz ANR kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży. Równocześnie ANR wskutek niedawnej nowelizacji prawa odkupu, zdecydowała o ujęciu w aktach notarialnych klauzul, dzięki którym ANR będzie miała prawo odkupić dany grunt, jeżeli będzie on wykorzystywany w innym celu niż prowadzenie działalności rolniczej, a także, gdy prowadzona działalność rolnicza na tym gruncie nie jest wykonywana osobiście przez nabywcę. Miejscowa izba rolnicza została wyposażona w prawo domagania się od ANR wykonania prawa odkupu.

Po skutecznym przeprowadzeniu przetargu, ustalona w jego toku cena może zostać rozłożona na roczne lub półroczne raty, oprocentowane w wysokości 5,8% w skali roku, przy czym okres spłaty nie może przekroczyć 15 lat, a nabywca wpłacił przynajmniej 10% ceny. Ażeby skorzystać z ratalnego sposobu zapłaty ceny wymagane jest ustanowienie na rzecz ANR dodatkowych zabezpieczeń. Agencja stosuje następujące formy zabezpieczeń zapłaty ceny:

1)   hipoteka na nieruchomości będącej własnością kupującego lub osoby trzeciej,

2)   gwarancja bankowa,

3)   poręczenie,

4)   weksel własny in blanco,

5)   poręczenie wekslowe,

6)   blokada środków pieniężnych na rachunku bankowym,

7)   poddanie się egzekucji w trybie art. 777 KPC.

ANR może zastosować niższe oprocentowanie wynoszące 2% w skali roku, lecz jedynie w stosunku do nabywców gruntów w trybie przetargów ograniczonych oraz w ramach pierwszeństwa nabycia na utworzenie albo powiększenie gospodarstwa rodzinnego. W tym celu ANR wymaga zabezpieczeń w postaci ustanowienia hipoteki na nabywanej nieruchomości oraz przedłożenia weksla in blanco. Warunkiem niezbędnym do zastosowania preferencyjnego oprocentowania jest pozytywna opinia izby rolniczej dotycząca nabywcy.

W przygotowaniu niniejszego opracowania korzystano m.in. z materiałów ANR OT w Poznaniu.

______________